买房需知：买二手房冷知识及避坑指南

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买房需知：买二手房冷知识及避坑指南

发布时间：2020-07-22 15:11:56来源：我爱我家

　　最常见的买房分为：二手房购买和新房购买。相比购买新房，买二手房的流程就相比复杂了一点。为了让大家更了解买二手房的买卖，特地整理了买二手房冷知识及避坑指南。

　　一、什么是过户？
　　平常我们讲买二手房要过户，只有过户了，这个房子才属于你。过户，简单说就是“产权”从A转移到B的过程。无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，都需要“过户。也就是，去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。
　　二、房屋满2年，是指交房时间还是签合同的时间？又或者房产证的办理时间呢？
　　一般我们购买的房屋，满2年，可以免征增值税，省去不少费用。满2年是以拿到房产证的时间为准，即房产证满2年。
　　三、为什么满五唯一省钱？
　　满五唯一可以免收增值税和个人所得税，满五指的是房产证满五年，唯一是指，该套房屋是卖房人的唯一房产。
　　四、银行评估价和成交价有什么区别？
　　成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价100万，实际成交的价格为97万，这个价格即为成交价。
　　评估价是银行根据该房屋的各个方面所产生的的价格，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。
　　五、买房的税费比如中介费、契税，是按照什么价来征收？
　　买二手房需要缴纳很多的税费，中介费是根据成交价来征收的；契税、增值税、个税，大多城市依据网签价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。（ps：具体以各个地方规定的为准）“指导价”是指依照《中华人名共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说，就是政府根据他的权限和市场现状，给出强制性的价格范围。
　　六、什么是合同房？
　　合同房，简单地说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但未拿到房产证，有些是因为各种原因无法办理房产证，有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同房，存在很多的风险。
　　七、出卖人身份
　　主要核实：
　　1、出卖人是不是真正的房屋所有权人
　　2、房屋所有权证
　　3、土地证（或二者合一的房地产权证）
　　4、契证
　　5、身份证
　　八、房屋权属
　　主要核实：房屋所有权证（必要时也可到房管局核对真伪）

九、房屋共有人
　　如果房屋存在共有人，必须让共有人也在买卖合同上签字。

　　司法实践中，曾出现过冒名顶替签字的情况，所有需要仔细核对签名人的身份。
　　十、房屋是否违章或待拆
　　注意用于交易的房屋是否为违章建筑或已被列入拆迁范围。否则，很可能发生钱房两空的后果。
　　十一、房屋是否被查封或转让
　　注意是否存在依法被查封或被转让，或以其他形式限制其房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。
　　十二、房屋是否被出租
　　如果房屋已出租他人，会导致买受人购买后无法实际居住。如果有，尽量要求房屋在交易前处理好租赁事宜。
　　十三、土地使用年限
　　注意：住宅的土地使用年限最长为70年！
　　房屋的年限是影响房价的重要条件，千万在购买前核实清楚，十四、各项税费
　　二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括：增值税、印花税、个人所得税、契税等。
　　十五、违约责任
　　为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。
　　如采取按揭贷款的方式购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定。
　　十六、附属设施
　　如果有些房屋有附属设施（如游泳池、花园等），应明确价款中是否包含这些附属设施，避免日后产生纠纷。
　　十七、佣金
　　各方对中介佣金也要明确清楚，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。
　　十八、阴阳合同
　　有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。
　　一旦发生法律纠纷，法院会认定该阴阳合同为真实的买卖合同。
　　所以，千万要避免签订阴阳合同！

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